Xu hướng tăng giá nhà ở TPHCM

Giá nhà đang có xu hướng tăng nhưng không có sự bùng nổ mạnh mẽ.

Sở Xây dựng TPHCM vừa công bố báo cáo về tình hình bất động sản trong quý II năm 2025. Theo đó, trong quý này, thành phố đã phê duyệt 14 dự án nhà ở, bao gồm 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, với tổng diện tích lên tới 309.560 m2 và tổng mức đầu tư vượt 15.387 tỷ đồng.

Trong số các dự án bất động sản, có 3 dự án mới được cấp phép và 31 dự án đang trong quá trình triển khai, với tổng quy mô lên tới 20.119 căn nhà và diện tích xây dựng khoảng 2.050.267 m2.

Sở Xây dựng nhận định rằng thị trường bất động sản tại TPHCM đang dần phục hồi sau thời gian khó khăn.

Trong quý II, thành phố cũng đã triển khai 4 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, với quy mô 2.874 căn hộ và diện tích 259.335 m2. TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn cho 2 dự án nhà ở thương mại, bao gồm 1.389 căn nhà với tổng diện tích sàn 112.367 m2 thuộc phân khúc cao cấp, với tổng giá trị vốn cần huy động là 4.881 tỷ đồng.

Báo cáo cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2025, doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 117.314 tỷ đồng, chiếm 57% tổng doanh thu dịch vụ khác, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Sở Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản TPHCM đã có dấu hiệu phục hồi, từ mức âm trong năm 2023 đã chuyển sang tăng trưởng dương từ đầu năm 2024, với mức tăng 2,6% vào cuối năm 2024. Mặc dù tốc độ tăng trưởng còn chậm, nhưng đã có những tín hiệu tích cực và một số dự án mới đã được phê duyệt, trong khi các dự án cũ cũng được tái khởi động nhờ vào việc tháo gỡ khó khăn.

Với sự hợp nhất của Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu với TPHCM, thị trường bất động sản trong năm 2025 hứa hẹn sẽ trở nên sôi động hơn, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực phát triển nhà ở.

Sở Xây dựng dự đoán rằng trong năm 2025, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi, mặc dù diễn biến sẽ chậm và chưa có sự đột phá. Giá cả có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do sự điều chỉnh của bảng giá đất TPHCM, nhưng sẽ không có biến động mạnh.

Nguồn cung mới sẽ dần được bổ sung, góp phần tăng lượng giao dịch trong năm tới. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được xem là tiềm năng nhất do nguồn cung tăng chậm và nhu cầu cao. Các chính sách mới về đất đai, nhà ở và tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ tiếp tục tác động tích cực đến thị trường trong thời gian tới.

Giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguyên nhân dẫn đến giá cả bất hợp lý là do nguồn cung có cải thiện nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa đạt được sự cân bằng, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, trong khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp.

Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất.

Ông Thanh cũng cho biết, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, đang gia tăng. Tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch và sáp nhập cũng góp phần đẩy giá lên cao. Tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng làm gia tăng nhu cầu, từ đó tác động đến giá cả.

Các chuyên gia cảnh báo rằng giá bất động sản tăng cao đang khiến người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” để xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù hoặc tính thuế. Nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, đe dọa sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhấn mạnh rằng cần phải nỗ lực hơn nữa để huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tham gia tích cực vào việc phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TPHCM trong giai đoạn 2021 – 2030.

Ông Châu cũng cho biết, giá nhà đã tăng liên tục trong những năm qua và hiện vẫn ở mức cao, với giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên tới 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của nhiều người có thu nhập trung bình và thấp.

Báo cáo tình hình bất động sản quý II/2025 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện 3 điểm sáng trải đều cho 3 vùng Bắc – Trung – Nam. Hải Phòng được dự đoán sẽ trở thành cực tăng trưởng mới của phía Bắc khi sáp nhập Hải Dương, hình thành siêu đô thị lớn thứ 3 cả nước.

Khu vực miền Trung, Đà Nẵng cũng được xem là điểm sáng với việc sáp nhập, giúp hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất và ngân sách tăng mạnh, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển các dự án hạ tầng kinh tế xã hội, thu hút doanh nghiệp đầu tư và nhu cầu ở thực.

TPHCM, với vị thế và thị trường của mình, sẽ được hưởng lợi nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Những khu vực có nền tảng tốt về hạ tầng và kinh tế như khu Đông Bắc TPHCM sẽ được hưởng lợi đầu tiên và có tiềm năng phát triển lớn nhất.