Thị Trường Chung Cư Hà Nội: Giá Cả Điều Chỉnh và Xu Hướng Mới

Giá chung cư mới vẫn tiếp tục tăng trưởng

Theo báo cáo mới nhất từ một công ty nghiên cứu thị trường, tình hình bất động sản tại Hà Nội trong quý 1 năm 2025 đã có những biến động đáng chú ý. Mặc dù nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh theo quý, nhưng lại tăng trưởng mạnh mẽ so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phục hồi của thị trường.

Cụ thể, trong quý 1/2025, Hà Nội đã ghi nhận 7.940 căn hộ mới được đưa ra thị trường, giảm 39% so với quý trước nhưng tăng 95% so với năm trước. Nguồn cung sơ cấp cũng giảm 33% theo quý, đạt 11.168 căn. Điều này cho thấy sự cạnh tranh ngày càng gia tăng trong phân khúc căn hộ.

Số lượng căn hộ bán được trong quý này đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng B chiếm ưu thế với 99% số lượng căn bán được, cho thấy nhu cầu cao đối với các sản phẩm trung cấp và cao cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, cho biết rằng các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã đóng góp lớn vào nguồn cung mới, chiếm tới 89% tổng số căn hộ mới và 90% số lượng căn bán được. Những dự án này không chỉ có vị trí đẹp mà còn sở hữu nhiều tiện ích hiện đại, từ trung tâm thương mại đến trường học và bệnh viện.

Giá bán căn hộ mới tại Hà Nội hiện đã đạt mức trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm. Điều này cho thấy sự tăng trưởng ổn định của thị trường, mặc dù có sự điều chỉnh trong một số phân khúc.

Bà Hằng cũng cho biết rằng, trong quý 1/2025, khoảng 50% số căn hộ bán được có giá trên 4 tỷ đồng, cho thấy sự chuyển dịch trong nhu cầu của người mua. Các căn hộ có giá từ 2 – 4 tỷ đồng cũng chiếm 50% còn lại. Thị trường không ghi nhận giao dịch nào cho các căn hộ dưới 2 tỷ đồng, điều này cho thấy sự khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở cho những người có ngân sách hạn chế.

Trong 5 năm qua, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 22% mỗi năm. Đông Anh là khu vực có mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm nhờ vào sự phát triển của các dự án lớn. Tây Hồ cũng ghi nhận mức giá cao với 185 triệu đồng/m2, cho thấy sự hấp dẫn của khu vực này đối với các nhà đầu tư.

Giá chung cư cũ có dấu hiệu điều chỉnh

Trái ngược với sự tăng trưởng của căn hộ mới, giá bán căn hộ cũ trên thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh giảm nhẹ. Hiện tại, giá bán trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng vẫn tăng 41% so với năm trước. Sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp đang ở mức cao, đặc biệt là ở các dự án hạng A.

Bà Hằng dự đoán rằng trong 3 quý còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục hạn chế, với khoảng 7.400 căn được đưa ra thị trường. Phân khúc hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu với 67% tổng nguồn cung.

Trong quý 2, một số dự án lớn sẽ được ra mắt với mức giá cao, điều này có thể khiến giá sơ cấp chưa thể giảm ngay lập tức. Tuy nhiên, với quỹ đất ngày càng cạn kiệt, các sản phẩm nhà ở xã hội và vừa túi tiền sẽ được đưa ra thị trường để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Đến năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận một lượng lớn căn hộ mới, với khoảng 80.900 căn từ 99 dự án. Các khu vực như Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai sẽ đóng góp lớn vào nguồn cung này, cho thấy xu hướng phát triển ra ngoài nội đô.

Cuối cùng, nhiều người đang đặt câu hỏi về xu hướng giá trong quý 2. Bà Hằng cho biết rằng với các dự án sắp ra mắt, giá trên thị trường sơ cấp sẽ không có sự giảm sút. Giá nhà có thể sẽ giữ nguyên ở mức 79 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ đã có sự điều chỉnh giảm 1% theo quý, cho thấy sự điều chỉnh hợp lý hơn trong bối cảnh hiện tại. Điều này không phải là cắt lỗ mà là sự điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư.