Thị Trường Căn Hộ Thứ Cấp Tại Hà Nội: Giá Tăng Vọt, Nhà Giá Rẻ Ngày Càng Khó Tìm

Thị trường bất động sản tại Hà Nội đang trải qua những biến động lớn, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ thứ cấp. Theo báo cáo mới nhất từ Viện Kinh tế Xây dựng, tình hình giá cả đang tạo ra một khoảng cách lớn giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân. Điều này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi về tương lai của thị trường nhà ở tại thủ đô.

Hiện tại, hơn 55,61% căn hộ thứ cấp ở Hà Nội có giá trên 5 tỷ đồng, trong khi chỉ có 3,91% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng. Tình hình tại TP.HCM cũng không khả quan hơn khi 47,59% căn hộ thuộc nhóm giá trên 5 tỷ, và chỉ 7,09% có giá dưới 2 tỷ. Những con số này cho thấy rằng phần lớn người dân, kể cả những người có thu nhập trung bình – cao, đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Ngược lại, tại các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai, tình hình có phần khả quan hơn. Hơn 54% căn hộ thứ cấp tại Bình Dương có giá dưới 2 tỷ đồng, và Đồng Nai cũng ghi nhận tỷ lệ tương tự. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá vẫn đang lan rộng ra các khu vực này, khiến người mua nhà cảm thấy lo lắng.

Dữ liệu cho thấy nguồn cung căn hộ thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 đã có sự gia tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, Hà Nội tăng 5,4%, TP.HCM tăng 8,7%, Đà Nẵng tăng 17,8% và Bình Dương tăng 21,1%. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ riêng lẻ cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, cho thấy nhu cầu vẫn còn tồn tại mặc dù giá cả đang leo thang.

Tuy nhiên, một vấn đề nghiêm trọng đang nổi lên là sự mất cân đối trong cơ cấu hàng hóa nhà ở. Phần lớn nguồn cung hiện tại tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi các dự án nhà ở giá rẻ ngày càng trở nên khan hiếm. Tại Hà Nội và TP.HCM, những căn hộ dưới 2 tỷ đồng chủ yếu là những chung cư cũ, nằm ở các khu vực xa trung tâm, khiến người mua thực sự gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở phù hợp.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đã chỉ ra rằng thị trường thứ cấp, từng được kỳ vọng là nơi hỗ trợ cho người mua ở thực, hiện đang gặp khó khăn trong việc duy trì thanh khoản. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án đã hoàn thiện, có cư dân sinh sống ổn định và giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tại các khu vực trung tâm vẫn có giao dịch nhưng không thực sự sôi động.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là tâm lý thận trọng của người mua, đặc biệt là những người trẻ tuổi. Nhiều người không còn muốn gánh khoản vay dài hạn để mua nhà, nhất là khi chi phí sinh hoạt ngày càng tăng cao. Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa người mua thực và nhà đầu tư, khi mà nhà đầu tư vẫn chưa chịu áp lực giảm giá.

Về giao dịch, thị trường thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 ghi nhận sự biến động khác nhau giữa các địa phương. Tại TP.HCM, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp tăng khoảng 11,4%, trong khi Hà Nội lại giảm khoảng 7,7%. Điều này cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong thị trường bất động sản hiện nay.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng có xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, với Hà Nội giảm mạnh nhất. Ngược lại, Đà Nẵng và Bình Dương lại ghi nhận sự tăng trưởng, cho thấy sự chuyển dịch trong nhu cầu của người mua.

Giá giao dịch thứ cấp tiếp tục tăng tại nhiều địa phương, đặc biệt là ở TP.HCM, Khánh Hòa và Đồng Nai, cho thấy rằng mặc dù thị trường đang gặp khó khăn, nhưng giá cả vẫn có xu hướng đi lên.