Nghịch lý thị trường bất động sản Mỹ: Người dân ngại bán nhà, nhiều chủ sở hữu mắc kẹt trong căn hộ của mình

Thị trường bất động sản tại Mỹ đang trải qua một tình huống khó hiểu: hàng triệu ngôi nhà, đặc biệt là những căn hộ lớn, đang bị bỏ trống bởi những chủ sở hữu không dám bán. Điều này không phải do thiếu người mua, mà là do những rào cản tài chính từ thuế lãi vốn, một vấn đề mà nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ lớn tuổi, đang phải đối mặt.

Giấc mơ trở thành gánh nặng tài chính

Tại nhiều khu vực ở California, không khó để thấy những ngôi nhà rộng lớn chỉ còn lại những người già sinh sống. Họ không phải không muốn chuyển đến một nơi ở nhỏ hơn, tiện nghi hơn, mà vấn đề chính nằm ở khoản thuế lãi vốn mà họ phải trả khi bán nhà.

Kể từ năm 1997, luật thuế lãi vốn đã quy định rằng các cặp vợ chồng phải nộp thuế lên đến 20% cho phần lợi nhuận từ việc bán nhà vượt quá 500.000 USD (250.000 USD cho cá nhân). Mặc dù con số này có vẻ hợp lý vào thời điểm đó, nhưng sau gần ba thập kỷ, giá nhà đã tăng vọt, khiến ngưỡng này trở nên không còn phù hợp.

Báo cáo từ Hiệp hội Môi giới Quốc gia cho thấy khoảng 34% chủ nhà hiện tại có thể vượt mức 250.000 USD và 10% có thể vượt ngưỡng 500.000 USD nếu họ quyết định bán nhà.

Hệ quả là hàng triệu người cao tuổi, vốn muốn bán nhà để chuyển đến các cộng đồng hưu trí hoặc đơn giản chỉ để giảm bớt chi phí bảo trì, lại bị mắc kẹt trong những ngôi nhà quá lớn so với nhu cầu thực tế của họ. Họ đang sở hữu tài sản lớn nhưng không thể chuyển đổi thành tiền mặt cho cuộc sống hưu trí vì lo ngại về thuế.

Ví dụ điển hình là ông Joel Friedman, 71 tuổi, sống tại miền Nam California. Ông và vợ muốn bán ngôi nhà rộng 5.000 mét vuông của mình để chuyển đến một cộng đồng dành cho người lớn tuổi.

“Có rất nhiều lý do khiến chúng tôi muốn chuyển đi, nhưng khoản thuế quá nặng nề khiến chúng tôi không thể thực hiện điều đó,” ông Friedman chia sẻ.

Lợi nhuận từ việc bán nhà của họ sẽ vượt xa ngưỡng 500.000 USD, đồng nghĩa với việc họ phải đối mặt với một khoản thuế lớn có thể lên tới 20% lợi nhuận, một con số đáng sợ đối với những người đang phụ thuộc vào tài sản đó để chi trả cho các chi phí hưu trí và chăm sóc sức khỏe.

Tình trạng này đang tạo ra một hiệu ứng domino trên thị trường bất động sản. Hàng triệu ngôi nhà lớn, lẽ ra phải được bán để nhường chỗ cho các gia đình trẻ, lại không xuất hiện trên thị trường.

Theo Redfin, nhóm “empty-nesters” (các cặp vợ chồng đã về hưu) đang sở hữu gấp đôi số nhà ba phòng ngủ trở lên so với các gia đình trẻ có con. Những ngôi nhà này lẽ ra phải được luân chuyển trên thị trường nhưng lại bị mắc kẹt do chính sách thuế.

“Thật nghịch lý khi chính sách thuế lại khuyến khích những người 75 tuổi giữ lại những ngôi nhà lớn, trong khi cả nước đang kêu gọi giải quyết tình trạng thiếu nhà ở,” bà Mary Ellen Taylor, một chủ nhà 75 tuổi tại Washington DC, nhận xét.

Điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở gia đình trên toàn quốc, đẩy giá cả lên cao và khiến giấc mơ sở hữu nhà trở nên xa vời hơn đối với nhiều người trẻ.

“Việc này không nhất thiết dẫn đến tăng nguồn cung; nó chỉ dẫn đến sự luân chuyển trong thị trường nhà ở, nhiều hoạt động bán nhà hơn, đặc biệt là ở các thị trường đắt đỏ,” chuyên gia kinh tế Selma Hepp tại CoreLogic nhấn mạnh.

Giải pháp cải cách

Nhận thức được vấn đề này, các nhà làm luật đang xem xét những giải pháp khả thi. Tổng thống Mỹ gần đây đã bày tỏ ý định loại bỏ hoàn toàn thuế lãi vốn đối với việc bán nhà nhằm “thúc đẩy” thị trường. Một số nghị sĩ cũng đã đưa ra các dự luật tương tự.

Tuy nhiên, cũng có những đề xuất ôn hòa hơn. Một số nghị sĩ đã đề xuất tăng gấp đôi ngưỡng miễn thuế lên 500.000 USD cho cá nhân và 1 triệu USD cho các cặp vợ chồng, đồng thời điều chỉnh theo lạm phát. Mục tiêu là khuyến khích nhiều chủ nhà hơn bán tài sản của họ mà không gây ra những xáo trộn quá lớn.

Dẫu vậy, một số chuyên gia cảnh báo rằng việc xóa bỏ thuế có thể làm tăng giá nhà, đồng thời tạo ra lợi ích không công bằng cho những hộ gia đình giàu có ở các thị trường đắt đỏ. Về ngân sách, điều này có thể khiến chính phủ mất hàng trăm tỷ USD doanh thu thuế trong thập kỷ tới.

Ngay cả khi thuế được điều chỉnh, câu hỏi lớn vẫn còn: nguồn cung nhà ở tại Mỹ vốn đã khan hiếm. Khi những ngôi nhà lớn được “giải phóng” khỏi thuế, người bán vẫn cần một nơi để sống. Nếu không tăng tốc xây dựng nhà ở vừa túi tiền, cải cách thuế chỉ đơn thuần dịch chuyển vấn đề thay vì giải quyết nó.

Từ một chính sách thuế nhằm tạo công bằng tài chính, thuế lãi vốn trên nhà ở đang vô tình “khóa” hàng triệu căn nhà khỏi thị trường, ảnh hưởng đến cả thế hệ trẻ lẫn nền kinh tế. Trong bối cảnh lãi suất cao và khủng hoảng nguồn cung kéo dài, việc tìm ra điểm cân bằng giữa bảo vệ ngân sách, hỗ trợ người già và giải phóng nhà ở trở thành bài toán khó mà chính quyền Mỹ không thể né tránh.

*Nguồn: BI, Fortune