Diễn Biến Đặc Biệt Của Thị Trường Căn Hộ Tại Hà Nội

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang trải qua những biến động thú vị trong thời gian gần đây. Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản quý II năm 2025, có khoảng 8.000 căn hộ mới được giới thiệu ra thị trường. Tổng cộng trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ lên đến 121% so với cùng kỳ năm trước.

Mặc dù nguồn cung tăng đáng kể, giá bán sơ cấp trung bình vẫn duy trì ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Điều này cho thấy rằng, mặc dù có nhiều căn hộ mới, nhưng nhu cầu vẫn cao, đặc biệt là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, chiếm tới 67% tổng số căn hộ chào bán. Ngược lại, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như không có mặt trên thị trường.

Về mặt thanh khoản, trong quý II, có khoảng 5.200 giao dịch căn hộ được ghi nhận, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường đã ghi nhận khoảng 13.100 căn hộ được bán, tăng 26% so với năm trước, trong đó 99% thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của bộ phận tư vấn và nghiên cứu, cho biết rằng giá bán sơ cấp trung bình tăng lên mặc dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mới chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và thuộc phân khúc cao cấp. Việc quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng là những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư phải tối ưu hóa giá trị thương mại của dự án.

Bà Hằng cũng nhấn mạnh rằng thị trường hiện đang ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với năm trước, cho thấy không có áp lực giảm giá. Tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ vào sự phát triển hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.

Về cơ cấu người mua, bà Hằng cho biết rằng trong quý II vừa qua, nhóm người mua để ở vẫn có mặt nhưng chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với nhóm nhà đầu tư. Mặt bằng giá căn hộ hiện tại đang ở mức cao, khiến nhu cầu ở thực phần nào bị thu hẹp. Các dự án mới mở bán thường nằm xa trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, do đó người mua chủ yếu kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.

Một số nhà đầu tư cũng mua để sử dụng, với khả năng linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động của thị trường. Tâm lý này đã khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng số giao dịch, theo phân tích của bà Hằng.

Savills cũng cho biết rằng nhà đầu tư hiện vẫn duy trì tâm lý tích cực, đặc biệt tại những khu vực có vị trí tốt và hạ tầng hiện hữu hoặc đang được quy hoạch. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý rằng kỳ vọng lợi nhuận trong bối cảnh hiện nay cần được tính toán kỹ lưỡng. Với các dự án có nguồn cung lớn và giá đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.

Dù vậy, với chiến lược đầu tư dài hạn, đặc biệt tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và còn dư địa phát triển, cơ hội vẫn được đánh giá là rộng mở.

Về triển vọng nguồn cung, dự kiến đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc hạng A và B. Theo dự báo, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh.

Trong giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Diễn biến này có thể kéo mặt bằng giá chung giảm nhẹ. Tuy nhiên, bà Hằng cũng nhấn mạnh rằng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.